Zwangsversteigerung von Grundbesitz

Die Zwangsversteigerung nach §§ 44, 66 ff. ZVG führt zu einer zwangsweisen Veräußerung des Grundbesitzes des Schuldners, so dass die Forderungen des Gläubigers aus dem Erlös ganz oder zumindest teilweise befriedigt werden. Der Gläubiger beantragt die Anordnung der Zwangsversteigerung wiederum unter Nennung der exakten Grundbuchangabe und Eigentumsverhältnisses sowie mit Angaben von Name und Adresse des Schuldners gegenüber dem Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk der Grundbesitz belegen ist.

Der Anordnungsbeschluss des Amtsgerichts stellt die Beschlagnahme des Grundbesitzes dar. Im weiteren findet die Einwertung der Immobilie durch einen durch das Gericht zu beauftragenden Sachverständigen statt. Dieser ist auf den Zugang zum Objekt und weitere Informationen über etwaige Mietverhältnisse angewiesen. Häufig ist der Schuldner insofern wenig kooperativ, dass lediglich Schätzungen sowie Vergleiche mit ortsüblichen Werten möglich sind.

Im übrigen gibt das Verfahren dem Schuldner immer wieder Gelegenheit, Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen des Vollstreckungsgerichts zu ergreifen. Diese Rechtsbehelfe werden gegebenenfalls durch das übergeordnete Landgericht als Beschwerdeinstanz entschieden werden.

Außerdem erhält der Schuld­ner die Möglichkeit, Lösungen zur Vermeidung der Zwangsversteigerung aufzuzeigen. In § 30 a Abs. 1 ZVG ist vorgesehen, dass "das Verfahren auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten einzustellen ist, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht". Dem wir der Gläubiger häufig entgegenhalten, dass bereits im Vorfeld Einigungsversuche zur Vermeidung der Zwangsversteigerung unternommen wurden.

Letztlich ist die Einstellung des Verfahrens - auch mit Auflagen - Entscheidung des Vollstreckungsgerichts. Nach rechtskräftiger Festsetzung des Verkehrswertes wird ein ersten Versteigerungstermin bestimmt, der veröffentlicht wird. Der Gläubiger kann sich parallel dazu über Makler vor Ort bemühen, Bietinteressenten zu akquirieren, um bereits den ersten Termin erfolgreich zu gestalten. Im ersten Versteigerungstermin (und unter Umständen auch in einem weiteren) kann ein Zuschlag auf ein Gebot in Höhe von 5 / 10, also 50 % des Verkehrswertes nicht erteilt werden.

Ebenso hat der betreibende Gläubiger die Möglichkeit, die Versagung des Zuschlags zu beantragen, wenn das Gebot zwar über 5 / 10, nicht jedoch über 7 /10 des Verkehrswertes liegt. Wurde der Zuschlag aus diesen Gründen bereits versagt, gelten diese Wertgrenzen für weiteren Versteigerungstermine nicht mehr.

Eine in jedem Termin beachtliche Grenze ist allerdings die sog. Verschleuderungsgrenze, d.h. bei einem Gebot um 20 % des Verkehrswertes ist das Vollstreckungsgericht jedenfalls gehalten zu überprüfen, ob die Schuldnerinteressen bei Zuschlagserteilung nicht unbillig gefährdet sind. Es ergeht eine gesonderte Entscheidung. Sowohl für die Gläubiger- als auch für die Schuldnerseite ist es angeraten, an Versteigerungsterminen selbst oder durch einen Terminsvertreter mit Anwaltszulassung teilzunehmen, um Anträge stellen und so wesentlich Einfluss auf das Verfahren nehmen zu können.

Auch gegen einen erteilten Zuschlag besteht für den Schuldner die Möglichkeit, Zuschlagsbeschwerde innerhalb der Frist von zwei Wochen einzulegen. Ist der Zuschlag rechtskräftig, führt das Vollstreckungsgericht das Verteilungverfahren durch. Das bei der Gerichtskasse durch den Meistbietende einbezahlte Meistgebot wird an die Gläubiger anhand ihres Rangverhältnisses ausgekehrt. Der Vollstreckungstitel erhält einen Vermerk über die Zuteilung. Wurde ein Meistgebot nicht belegt, kann der Gläubiger gegen den neuen Eigentümer die Wiederversteigerung betreiben.

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