Grundschuld - Ein Grundstück als Sicherheit

Gegenüber der Hypothek ist die Grundschuld als Sicherungsmittel wesentlich flexibler und wird in der Praxis bevorzugt angefordert. Auch hier haftet das belastete Grundstück für die Rückzahlung der Darlehensforderung. § 1191 BGB sieht vor, dass ein Grundstück in der Weise belastet werden kann, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld)(Abs. 1). Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Abs. 2).

Zwar kann die Grundschuld jederzeit zugunsten des Eigentümers des Grundstücks eingetragen werden (§ 1196 BGB), wird aber in der Regel für einen Dritten bestellt, um eine oder mehrere Forderungen zu sichern. Hierin liegt der Unterschied zur Hypothek. Die Grundschuld ist gerade nicht mit dem Bestand und der Höhe einer Forderung unlösbar verbunden. Sie dient vielmehr abstrakt zur Sicherung beispielsweise im Rahmen einer Vertragsbeziehung zu einem Kreditinstitut.

Bei Erhöhung des Kredits dienen durch Tilgung bereits frei gewordene Grundschuldteilbeträge erneut der Sicherung. Eine weitere Sicherheitenbestellung entfällt.

Die Grundschuld kann anders als die Hypothek selbständig - ohne die zugrunde liegende Forderung - übertragen werden, § 1153 BGB. Eine Hypothek wird durch Abtretung der Forderung und Übergabe des Hypothekenbriefs an einen Dritten übertragen. Sollte nach Willen der Parteien kein Hypothekenbrief bestehen, muss die Änderung der Person des Hypothekengläubigers mit Übernahme der entstehenden Kosten zwingend im Grundbuch eingetragen werden.

Im übrigen sind die gesetzlichen Vorgaben für die Grundschuld an die der Hypothek angelehnt, soweit es um die Bestellung, die Erteilung eines Grundschuldbriefes als Urkunde, die Geltendmachung, die Verwertung des Sicherungsmittels, die Löschung oder den Haftungsverbund geht.

Anderes gilt dann, wenn die Vorschriften den Bestand der Forderung voraussetzen. Diese Normen treffen nur auf die Hypothek zu. Eine Grundschuld kann bei vereinbarter Änderung des Sicherungszwecks ohne weiteres, d.h. ohne kostspielige notarielle Einigung und Eintragung im Grundbuch für andere Forderungen als Sicherungsmittel herangezogen werden.

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld gewähren dem Grundpfandgläubiger das Recht, die geschuldete Forderung unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen nötigenfalls im Wege der Zwangsversteigerung des Grundbesitzes zu realisieren. Der Eigentümer muss diese Verwertung des Grundbesitzes nach § 1147 BGB dulden.

Beiden Grundpfandrechten ist außerdem gemein, dass diese nicht nur Grund und Boden erfassen, sondern auch Zubehör, Erzeugnisse und Bestandteile des Grundstücks. Problematisch wird es dann, wenn das Grundpfandrecht mit einem Eigentumsvorbehalt zum Beispiel an einer Maschine in einer Gewerbeimmobilie zusammentrifft.

Außerdem fallen Miet- und Pachtzinsansprüche in den sog. Haftungsverband, §§ 1123, 1124 BGB. Solange es allerdings nicht zu einer Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nach § 148 Abs. 1 ZVG kommt, kann der Eigentümer die Miet- und Pachtzinsansprüche einziehen und über diese durch Abtretung oder Verpfändung verfügen.

Letztlich wird bei der langfristigen Finanzierung eines Immobilienkaufs regelmäßig die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch von der finanzierenden Bank angefordert. Dabei einigen sich die Vertragsparteien im Sinne von § 873 BGB, dass ein Grundpfandrecht an dem Grundstück entstehen soll. Diese Erklärung wird vor einem Notar abgegeben, weil die verfahrensrechtlich notwendige Bewilligung des Grundstückseigentümers öffentlich zu beglaubigen ist. In einem weiteren Schritt erfolgt die Eintragung in das Grundbuch.

Regelmäßig wird ein Briefrecht entsprechend der gesetzlichen Vorgaben aus § 1116 Abs. 1 BGB vereinbart. Es ist somit die Erteilung eines Grundpfandbriefes durch das Grundbuchamt erforderlich, der an den Gläubiger übergeben werden muss. Die Parteien können die Briefgewährung allerdings auch ausschließen. Es wird dann ein sog. Buchrecht vereinbart.

Zu erwähnen bleibt die Rentenschuld, die als Sonderform der Grundschuld, den Zweck hat, regelmäßig wiederkehrende, gleich hohe Geldleistungen ("Rente") zu sichern, §§ 1199 ff. BGB. Bei der Bestellung der Rentenschuld muss nach § 1199 Abs. 2 S. 1 BGB der Betrag bestimmt werden, durch dessen Zahlung die Rentenschuld abgelöst werden kann. Dies muss im Grundbuch eintragen werden. So können Abfindungen oder Leibrenten gesichert werden.

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