Die Hypothek - Ein Grundstück wird belastet

Entgegen dem meist im Verhältnis von Kaufleuten relevanten Eigentumsvorbehalt ist das bevorzugte Sicherungsmittel insbesondere bei Immobilienbeleihungen das Grundpfandrecht an einem Grundbesitz. Die Bank lässt sich dabei eine Hypothek oder Grundschuld an einem Grundstück des Darlehensnehmers oder auch eines Dritten und damit an einer unbeweglichen Sache durch den Eigentümer einräumen.

Definitionsgemäß versteht man unter einer Hypothek die Verknüpfung einer zu sichernden Forderung mit dem Sicherungsrecht an den Grundstück. Vor Auszahlung des Darlehens wird zugunsten des Eigentümers eine Hypothek im Grundbuch eingetragen, die in diesem Stadium noch als Eigentümergrundschuld (§ 1163 Abs. 1, 1177 Abs. 1 BGB) bewertet wird.

Ab Auszahlung steht die Hypothek als Sicherheit der Bank zu. Im Verlauf der Bedienung des Darlehens nimmt die zu sichernde Forderung sukzessive ab und es entsteht jeweils eine Teileigentümergrundschuld zugunsten des Eigentümers. Ist das Darlehen vollständig abgetragen, lebt die Eigentümergrundschuld auf. Eine erneute Umwandlung in eine Hypothek als Sicherungsmittel ist dabei nicht möglich, da der damalige Sicherungszweck nicht mehr existiert. Damit ist eine erneute Einigung und Eintragung im Grundbuch nötig, falls eine weitere Finanzierung durch eine Hypothek abgesichert werden soll.

Im Regelfall wird eine öffentliche Urkunde über den Bestand der Hypothek in Form des Hypothekenbriefs durch das Grundbuchamt ausgestellt. Es handelt sich um ein sog. sachenrechtliches Wertpapier, dessen Eigentum dem Gläubiger der Hypothek zusteht (§ 952 Abs. 2 BGB). Ohne den Hypothekenbrief kann die Forderung nicht geltend gemacht oder übertragen werden.

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